法拍屋前屋主積欠的管理費誰來繳?

某一天陳先生打算投標法拍屋，以節省購屋經費。並於某日在法院的公佈欄看到某房屋拍賣公告記載：「...投標人應查明債務人有無積欠管理費，並於拍定後，依民法第826條之1第3項規定與債務人負連帶清償責任。」

此時陳先生請教坊間有在投資法拍屋的朋友，該名友人說若拍賣公告中有記載要繳，那你就要繳，因為那是拍賣的條件，你要投標表示你同意這個條件，你若不繳，管理委員會可能會告你?

真的是這樣嗎?

早期曾有法院判決認為：「拍定人既然知悉拍賣公告載明要負擔管理費(記載內容為：本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金如管理費等，應由拍定人負擔，拍定人應自行查明其有無欠費及金額之多寡)，拍定人仍於拍賣程序中投標應買，表示拍定人有要承擔前屋主積欠的管理費債務。」

近來法院實務見解已大有變化，有判決認為：「拍賣公告備註雖載明：投標人應查明債務人有無積欠管理費，並於拍定後，依民法第826條之1第3項規定與債務人連帶清償責任等語，但是執行債務人(即前屋主)到底有沒有積欠管理費、積欠數額多寡都不清楚，上開記載僅泛以提醒方式要求並無司法權進行調查證據及為終局判斷之投標人，自行查明債務人有無積欠管理費而已。

因此，不能僅憑拍賣公告有負擔管理費的註記，就可以認定拍定人同意承擔執行債務人(即前屋主)所積欠之管理費債務。」由上面的理由應可推論該判決意見似乎是認為拍賣公告上即使有負擔管理費之註記，仍不足以直接認定拍定人有要承擔前屋主積欠之管理費債務。

進一步來說，法院可能是在要求管理委員會必須提出更多證據證明拍定人於投標應買前已明確知悉前屋主有積欠管理費、數額之事實，而仍願意投標應買，才有可能認定拍定人有意願承擔前屋主積欠之管理費債務。

此外管理委員會通常又依據民法第826條之1第3項規定(共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任)主張拍定人要連帶負擔前屋主積欠之管理費債務。但這種主張同樣遭到法院否決。

多數判決認為民法第826條之1第3項適用前提是不動產共有人曾經就共有物使用、管理有所約定，並於拍定人買受前即已依民法第826條之1第1項規定將共有物使用、管理等約定內容向地政機關登記，符合上開程序後才能要求拍定人依據民法第826條之1第3項規定就前屋主積欠之管理費負連帶清償責任。

故目前法院實務意見多數認為管理委員會應向前屋主請求清償積欠之管理費，不可以向拍定人要求連帶清償前屋主積欠之管理費債務。