投資客破解打炒房3戶以上限貸令，先轉信貸結清一間再貸?

時值歲末寒冬，內政部祭出5大招打炒房，限制預售屋、新成屋換約除了配偶和二等親之外，不得轉售；央行也祭出第4波信用管制，限制自然人購置豪宅貸款及第3戶以上的購屋貸款一律降為4成。這兩項政策搭配起來，不僅將投機客的短期獲利管道砍掉，未來多屋族要買房還要繳更多自備款，震懾許多小投客，開始在想是否有解套和對策。

針對內政部祭出5大招打炒房，包含禁止預售屋換約轉售、嚴懲炒房行為、買賣預售屋解約需在30天內申報、私法人購買將採許可制、建立炒房檢舉制度。這5大招是否有解套方式？投資客表示，禁止預售屋換約、解約需在30天內申報有方法可以破解。

投資客表示，建商跟投資客配合是常有的事，一個建案冒出投資客一次買多戶，「熱銷當然讓人高興」，未來這類買盤恐轉為暗盤交易，比如投資客可能找建商談，先以口頭或某種約定方式訂下幾戶，並支付訂金，「但不急著簽約」，再找下家接手，每戶加價賣掉。

投資客沒簽約，自然就沒有解約申報的問題。不過他坦言，這相當於「紅單2.0」，買空賣空，其實也是違法，要和建商的關係夠好，實施起來也有難度，而且對投資客來說有風險，萬一建商不認帳，就很麻煩。

另外投資客於上週在高雄案場賞屋，現場銷售人員告訴她，現在賣房會跟客戶強調「交屋論」，建議客戶買預售屋確定可以放到交屋，資金充足再進場。至於禁止換約是否有解套方式，銷售人員坦言，政策上路之後會有配套的「但書」，也許買方因為調職、突發經濟困難、無法貸款等因素而不能交屋，就要看但書內容，是否可以用來解套。

央行也祭出第4波信用管制，不只限制購買豪宅貸款成數，未來一般人買第3戶以上住宅，最多也只能貸款4成。業內人士直言，「解套方式比較容易」。

專家表示，實務上購屋族可能會借信貸拿來當買房自備款、或拿名下其他房屋增貸作為買第3戶的自備款，都是不難的操作。

專家再次提醒，所謂的第3戶最高貸款只有4成，不是指名下第3戶，而是正在銀行貸款中的第3戶，因此若名下本身已有2戶繳納房貸中，若其中1戶快要繳完，可透過債務重整的方式，如借信貸先還清，將名下繳納中的房貸減少到只剩1戶，這樣貸款再買房就不會受限。

實務上有多屋族以人頭買房，例如將房屋登記在孩子、老婆名下，這樣也不會受到第3戶貸款成數的限制。