保護區內的農地可以興建農舍嗎?
事情是這樣的，有一位許先生想要買一塊農地來興建農舍，於是委託房屋仲介公司幫他尋找農地，經過房屋仲介公司的介紹下，許先生亦實地前往察看該農地，因該農地係屬於持分關係且所有權人都相當忙碌，於是委託一名陳先生代為處理。當時買方向賣方代理人陳先生表明想要購買該筆農地是為了興建農舍，而代理人陳先生亦向買方許先生表示該筆農地可以興建農舍，雙方皆只是口頭敘述而已。
於是雙方相約至房屋仲介公司，並當下訂立土地買賣契約書，約定買賣總價金為一千萬元，買方許先生並於簽約當日給付面額一百萬元的支票給代理人陳先生，並由代理人陳先生於土地買賣契約書上簽名，隨後過一陣子又給付五百萬元給代理人陳先生，一共給付了六百萬元。詎料買方許先生以該農地辦理貸款時，金融機構發現該農地的使用分區為山坡地水土保護區，故金融機構表示無法貸款給許先生。
買方許先生得知此事後十分緊張，詢問代理人陳先生後，其表示該農地確為保護區內農牧用地，但可以向縣市政府提出興建農舍之審查，且也答應買方會替他完成後續審查等作業流程，使買方許先生可以合法於該農地上興建農舍，但必須經過2年才可以，於是經過了一個多月後賣方或代理人都未提出任何可在該農地上興建農舍之相關證明文件給許先生。
於是買方許先生於訂定土地買賣契約後一個多月，寄發存證信函給賣方及代理人陳先生，要求解除土地買賣契約並要求返還已給付的買賣價金6百萬元。
因該農地係位於保護區內，依都市計畫法台灣省施行細則第 27 條、第 28 條，不得砍伐竹木、焚毀竹、木、花、草等行為，且使用該農地須取得政府審查核准方得為之。
依保護區為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定，在不妨礙保護區之劃定目的下，經縣市政府審查核准：得為下列使用，都市計畫發布實施前，原有依法實際供農作、養殖、畜牧生產且未停止其使用者，得比照農業區之有關規定及條件，申請建築農舍及農業產銷必要設施。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、養殖、畜牧等使用者，視為未停止其使用，都市計畫法台灣省施行細則第 27 條有明文規定。
而買方許先生向縣市政府發函詢問相關事項，縣市政府回函文中說明：保護區在不妨害劃定目的下，得經政府審查核准，比照農業區之有關規定及條件，申請建築農舍及農業產銷必要設施…另申請興建農舍亦須符合下列規定：
- 興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農業用地或農場。
- 農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十…等語。
而農業用地作農業使用證明，其主要用途僅在證明申請之農地目前確實有供農業使用。惟依都市計畫法台灣省施行細則第 27 條規定可知，農地上興建農舍尚須證明實際供農作且未曾間斷，除提供農業用地作農業使用證明外，另需檢附土地之空照圖證明確實有供農業使用且不中斷，故無法僅以農業用地作農業使用之證明書來證明農業使用沒有中斷過，而農業用地作農業使用證明僅得證明該農地目前確實有實際供農業使用，但無法證明該農地過去持續為農業使用且不間斷。
若為都市計畫保護區內之土地，曾有廢耕之情狀，則視為停止使用，不符合都市計畫法台灣省施行細則第27條第16款之規定，不得比照農業區有關規定及條件申請建築農舍。而買方許先生亦向行政院農業委員會林務局農林航空測量所申請該農地於98年及100年之空照圖，依此二張空照圖可知該農地於98年時已無進行耕作，土地遍布雜草而無任何作物，為廢耕之土地。又買方許先生又發函向縣市政府詢問該農地是否曾辦理過休耕，縣市政府回函表示該農地並無休耕之資料，故該農地於98年時已無進行耕作，且並無申請休耕之紀錄，係為已廢耕之土地，視為停止使用，於是不符合都市計畫法台灣省施行細則第27條第16款之規定，不得比照農業區申請興建農舍。
據此可知，使用分區為保護區之土地，原則上不得興建農舍，除非有都市計畫法台灣省施行細則第 27 條第 16 款原有依法實際農作並未停止使用者，而該農地已經廢耕多年，不符合上開要件，因此無法在該農地上興建農舍。
買方許先生主張依民法第246條及第179條請求返還價金，為無理由，說明如下：
一、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1項前段定有明文。
所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分。其為自始客觀不能者，法律行為當然無效；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，二者之法律效果不同。又自始客觀不能係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，因自然原因事實上無法提出，或因法律上原因使給付標的不具融通性及與讓與性，無法成為合法給付內容，致自始不能依債務本旨實現之謂。
故「民法第246條之給付不能，係指自始客觀不能而言。共有人中之一人，未經其他共有人之同意，與他人訂立合建之債權契約，並非以自始客觀不能之給付為契約之標的，難謂其契約無效。」、「民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之『不能之給付』者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效。」、「民法第246條第1項前段規定，以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂。」
又依誠信及私法自治原則併考量交易習慣，通說認為本條項所指給付不能應排除主觀不能之情形，亦即僅限於自始客觀不能情形，其契約效力始為無效。
二、買方許先生與賣方簽訂土地買賣契約，買受標的為賣方所有之農地，雙方簽約時，法令上並無禁止雙方間交易該農地情事的存在，難認該土地買賣契約約定給付內容有自始客觀不能給付情形。賣方與買方簽訂土地買賣契約，並非以約定不能給付之內容為契約之標的，買方許先生主張該買賣契約自始無效等語，賣方應返還買方6百萬元等等，於法無據。
再來買方許先生亦主張依民法第354條、359條解除契約，並依民法第259條第2項之規定，請求返還600萬元，亦無理由：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。
次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。
當賣方僅有口頭約定保證買方許先生就該農地可以興建農舍，而買方據此主張雙方間有口頭約定就土地買賣契約簽立是為讓買方可以在該農地興建農舍云云，並無理由。
當賣方僅有口頭約定保證買方許先生就該農地可以興建農舍，而買方據此主張雙方間有口頭約定就土地買賣契約簽立是為讓買方可以在該農地興建農舍云云，並無理由。
賣方既未於買賣契約書內保證該農地可以興建農舍，依前開說明，該農地自無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，賣方自不必負擔物之瑕疵及不完全給付責任。
故買方主張購買該農地是為了興建農舍，是買方個人之動機，賣方既未保證必可興建，是買方以該農地無法興建農舍為由，依物之瑕疵擔保責任與民法第359條，要求得解除買賣契約，請求賣方返還買賣價金，自屬無據。
