社區內公共空間使用權，但分管契約你簽了沒？

有一則社區管理委員會控告知名藝人占用社區共有空間的新聞，其第二審的判決結果已出爐了，結果和第一審判決一樣都是由這位知名藝人勝訴。

但是這個訴訟的結果令大家非常好奇，為什麼社區公共空間裡應由區分所有權人共同來享有，但部分空間卻被某一戶獨占使用，法院卻還是判決這一戶使用者是合法使用呢？

專家表示，在不動產所有權的項目裡，有「單獨所有」以及「共有」兩種型態，在共有的公共空間裡，是可以用「契約」的方式來約定其使用、收益或管理的方式，而這個契約就是大家所說的「分管契約」，而這位知名藝人就是贏在分管契約所給予的法律保障。

不動產所有權為「單獨所有」，意指就是房子裡自己的使用空間，例如客廳、陽台、房間；至於「共有部分」指的則是自己屋外、大家共同持有的空間，包括中庭、地下室、露台或平台、頂樓空間等，有些是住戶可以隨意進出的空間（例如中庭），但是有些則是住戶用不到、或是不方便使用到的空間，例如某個樓層的露台、平台或畸零空地，就會在房屋買賣契約書裡増列了前述的「分管契約」，約定由這戶住家使用這項共用的空間。

至於這次新聞事件的社區管委會則是認為此藝人居住在8、9樓的樓中樓住宅，卻長期占用了位在社區7樓的平台，當做是私人的空中花園，卻又不准其他住戶隨意進入，因此提起訴訟。

然而，在一、二審的法官都認為當初所有買下這棟社區房子的全體住戶，在當時的不動產買賣契約書裡都和建商簽訂了「分管契約」，內容就是提到這一戶的房屋所有權人可以合法使用這個平台，最後法院當然會判決社區管委會敗訴。

不過為了減少日後的使用紛爭(例如4、5樓的住戶硬要進入2樓的屋內去使用位在2樓的露台)，絕大部分的建案買賣契約書裡，都會把分管契約標註在裡面。因此下次買房子在簽訂買賣契約書時，記得仔細查看這些分管契約的條文及規定。