房屋滲漏水及壁癌等瑕疵，買方於簽訂買賣契約時知悉且據此要求賣方折讓價金時，賣方是否須負瑕疵擔保責任?
事情是這樣的，有一位買方蘇小姐向房屋仲介公司買受一間為二棟公寓改建合併之套房，因蘇小姐看屋時該房屋內尚有部分房間仍有租客，於是房仲人員僅就每層樓選一間房間簡單向蘇小姐介紹，之後蘇小姐就與賣方簽署不動產買賣契約書，以新臺幣815 萬元成交，並於當日支付60萬元本票做為簽約款，之後蘇小姐於支付第二期備證用印款40萬元，才發現房屋內有數個房間均以木板或傢具遮擋大小嚴重不一之漏水壁癌，蘇小姐向賣方及仲介公司要求處理上述滲漏水等情事，但無得到相關的回應，於是只好委請裝修業者就未出租的房間漏水、壁癌予以整修共支出804,400 元，另就已出租尚未整修的部分預估整修費約為40萬元，依此蘇小姐再以存證信函要求賣方賠償上開支出，但都未獲賣方置理，於是蘇小姐依民法第365 條、第226 條規定，向法院請求賣方應賠償1,204,400 元的損害賠償。
但賣方也有話要說，當時賣方說該房屋除了有房客居住之房間外，均已向仲介人員表示所有空房皆可自行進出，縱使有租客，亦得敲門告知住戶後，即可進入，使蘇小姐處於隨時可了解其屋內狀態，沒有障礙或掩飾，並無蘇小姐表示無從知悉該房屋現況之事實。
而賣方於簽約前即告知蘇小姐，賣方係在102 年買受該房屋後，陸續修復、屋頂換新屋瓦，惟部分屋內牆壁有受潮現象，仍陸續修復、持續更換中，如蘇小姐不合意，請勿購買，但蘇小姐強調縱使有上情亦不影響其購屋意願，並表示滲漏水是老房子都會有的問題，其購買後會大肆修改，全面換新，滲漏水問題應該都能解決，蘇小姐並以該房屋漏水之事與賣方議價，雙方最終才以815 萬元成交該房屋。
賣方亦表示於102 年間以850 萬元向前手購買該房屋，可見該房屋應有850 萬元之價值，最後雙方以815 萬元成交，係以中間35萬元之價差，作為蘇小姐修繕系爭房屋之費用。如非預留35萬元工作修繕房屋之用，賣方又何須折價35萬元賠價出售？由此可知，蘇小姐對於該房屋存有若干瑕疵日後需要支出費用整理修復部分，於簽約之前應已知悉。
至於雙方所簽定之買賣契約書第15條已約定「現況交屋，出賣人不負滲漏水瑕疵擔保責任」等語，又依不動產委託銷售標的現況說明書第34項另定有「不修繕，現狀交屋」之特約。
再依仲介人員表示蘇小姐當初看房子的時候，有說房間牆壁有木板，不知道木板作用為何？後來蘇小姐也只是看看而已。之後蘇小姐有再回去看屋並再次質疑，為何要釘木板，是否房子有瑕疵，當時因為釘木板且有漆油漆，所以看不出來有沒有滲水的現象。
仲介人員表示他印象中蘇小姐還有再看一次，去看不同的房間，蘇小姐覺得為何都有釘木板，後來簽訂買賣契約之後，買方最後一次看屋時是簽約金60萬元已經給了賣方，最後蘇小姐去看屋的目的是要去看如果需要整修，需要花多少錢，因當時買賣價金都已經談好了，但是蘇小姐有向仲介公司反應，會滲漏水的話她可以自己做，壁癌的部分，請賣方找師傅來處理。
可見蘇小姐於簽訂買賣契約前，對於屋況是否有滲漏水之情形已有所質疑。而房屋滲漏水為房屋重大之瑕疵，蘇小姐如非對於滲漏水已經預先設想處理的方式，例如於議價時要求賣方折讓價錢供作蘇小姐自行或雇工修復之費用，按理不會貿然與賣方簽訂買賣契約。而賣方確實於議價階段已將該房屋滲漏水日後之修復費用作為折讓，則蘇小姐對於該房屋有滲漏水之瑕疵，於簽約之前已經知悉。
該房屋買賣契約書另附有不動產委託銷售標的現況說明書乙份，係該房屋買賣時現況之說明，並經雙方簽名確認，應認係買賣契約之一部分，有拘束雙方之效力。
所以賣方才將賣價降低，降低價格的目的就是要讓蘇小姐可以去整理房子， 可見該房屋於買賣雙方簽訂買賣契約的當時，房屋屋頂已經由賣方修繕完成，至於房屋其餘部分包括牆壁之滲水或壁癌之瑕疵，雙方均明知且同意不修繕，按現況交屋。
再據負責擬具買賣契約書約定內容的地政士表示，契約是記載當時雙方的講法就是現況交屋，出賣人不負漏水瑕疵擔保責任。足以證明買賣契約書第15條其他約定事項，關於現況交屋，出賣人不負滲漏水瑕疵擔保責任
按民法第355 條第1 項規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354 條第1 項所稱之瑕疵，出賣人不負擔保之責。
綜上，該房屋牆壁有滲漏水、壁癌之瑕疵，買方於簽訂買賣契約時，業已知悉，並以此要求賣方減價折讓，由賣方折讓之售價作為買方自行修復瑕疵之費用。另依其簽訂買賣契約當時，買方亦同意賣方以現況交屋，此時出賣人即不負滲漏水之瑕疵擔保責任。
