法拍屋標購前應注意的七件事情

法拍屋雖具有超低價位之特性，惟其迥異於一般市場交易，因此，標購之前應格外注意以下七件重要的事項：

一、掌握市場動態：

由於法拍屋的底價遠較市價為低，因此標購之前首應掌握正確的市場資訊，尤其是景氣低迷階段，法院拍賣都得經過二、三次之後方得拍定，而在法拍屋、銀拍屋、金拍屋爭相拍賣之情況下，對於市場行情動態及價格研判就得多下點功夫。

二、實地勘察現場：

由於法拍屋拍賣時均貼有法院封條，並且又不開放看屋，因此一般人對實際屋況及內部格局均無從瞭解，惟標購之前仍應親自前往勘查，並向管理員或左鄰右舍打聽是否有哪些潛在的瑕疵。

三、建物是否一併列入拍賣範圍：

一般人對於法拍屋的認知，總認為土地與房屋一起拍賣，殊不知在建築物未取得保存登記之前，或地上建物為違章建築，就有可能只拍賣土地而建物未一併列入拍賣範圍；其次，如果是土地與建物並非同一所有權人，通常也不會一併列入拍賣。

四、土地共有人持分遭拍賣：

如兩人共有一筆土地，而其中一共有人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院查封、拍賣，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人持分部分主張優先購買權，因此此拍賣標的就遠比一般拍賣標的要來的複雜許多。

五、優先購買權的問題：

依據法令規定，遭法院拍賣土地之共有人、基地之所有人、地上權人、典權人、承租人，只要其在法院通知之期限內親自或以書面主張其優先購買權時，即可依據得標價格來主張優先購買權，倘若投標人未能洞悉及此，很可能落得白忙一場。

六、虛設租賃問題：

由於民法中有關「買賣不破租賃原則」常遭有心人士曲解，導致債務人為逃避因負債而遭查封、拍賣之不動產，往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約，以使拍定人無法順利點交，因此，標購之前務必先瞭解清楚是否有租賃契約存在。

七、法院是否負責點交：

如果不動產拍賣後法院不負責點交，那麼拍定人只能取得不動產之所有權而已，亦即是其中如有第三人占有時，概由拍定人自行處理。