當法拍屋有租賃契約存在時如何破解呢?

當法拍屋有租約時，你要有心理準備需要長期抗戰，當然對方可能也不是很想跟你繼續耗下去時，其租約如何破解呢?

首先要先了解常見的「假租約」類型，分別是如下四種:

1. 租金一次付清型。
2. 不定期租賃契約型。
3. 高額押/租金之債權或利息抵付型。
4. 長期低租金租約型。

面對假租約，建議可以從四個方向著手:

1. 查閱查封筆錄內所記載的租約時點與現住人主張是否有衝突。
2. 承租人的戶籍遷入與租約期間是否有衝突。
3. 承租戶的水電費及瓦斯費及管理費的繳款人是誰。
4. 訴訟過程中，聲請法院命對方提出可資證明的文件或書表。

換句話說，從「事實使用」與「支付租金」與「訂約年月日」當中，找出「破綻」使該承租人「返還房屋」確實是可行的做法。

加上大多數的貸款銀行在設定最高限額抵押權時，都會詢問借款人該房屋是要作何用途?借款人一般都會回答「自用」，也因為這樣銀行才願意借款給你，隨後銀行會請你填寫自住切結書，屆時若是還款不出來時，銀行聲請查封拍賣時得以此切結書，做為排除租賃契約，因該租賃契約設定在該最高限額抵押權之後，藉此向法院聲請排除之陳報，另外法院於查封房屋時，當該房屋有租約之情事，需於七日內陳報租金及租期等相關規定，另外若是租賃期約為不定期租約時，其成立要件須進行「公證程序」，否則買賣破租賃喔!

一旦房屋經拍定後，拍定人要對承租人進行「直接訴訟」時，通常大多數的承租戶都不願冒著違法(假租約)的風險繼續掩飾下去。

再來也可以從租賃期約條款內容來著手，當租約條款內若有「不定期租約與定期租約的終止條款」或有「租賃期間租金得調高到合理或公允之租金」時，拍定人都可以藉由該條款來達到使承租人返還房屋之目的。

其實只要拍定人有「時間」，願意「等待」(一邊談判並同時進行法律訴訟)，想必絕大多數的「租賃問題或存在假租約的情形」，相信都可以迎刃而解。