賣方故意不告知滲漏水等瑕疵，而買方是否得以主張同時履行抗辯權?

有一個案例是這樣的，有一位賣方黃先生在民國109年3月中旬時委託房屋仲介公司銷售其房屋，經房屋仲介公司找到一位買方劉小姐並經買賣雙方磋商後，賣方同意以新臺幣320萬元出售該房屋給買方，雙方並在109年4月下旬簽訂不動產買賣契約書，買賣雙方在不動產買賣契約內約定事項記載「一、現況現狀交屋；二、賣方漏水保固自交屋日起半年；三、買方貸款不足完稅時補足。」

簽約後買方業以買賣契約所約定的款項來支付，如今已支付第一、二、三期款合計共100萬元。

又賣方在房屋仲介公司所提供的不動產委託銷售標的現況說明書的「建物瑕疵情形」的內容欄「現況是否有滲漏水」，勾選「是」，並且說明位置是在「廚房流理台水龍頭漏水」，問題的癥結點就在此，因為賣方僅表示只有廚房一處有漏水問題，其餘無漏水狀況，並以現況現狀來點交房屋。

當買方在賣方移轉房屋所有權且交屋前，買方才陸續發現該房屋有多處滲漏水等瑕疵，並要求賣方負責修繕，並主張同時履行抗辯權拒絕依買賣契約約定應給付之尾款220萬元。

因本房屋存有滲漏水的問題，雙方同意由買方進行檢測及估價後，再行協調賣方修繕事宜，房屋經檢測後確實存有漏水的瑕疵，且日後還要再次檢驗。賣方曾詢問買方是否已給付尾款時，買方表示要確認房屋沒有問題後才會付款，顯然買方已有告知賣方要行使同時履行抗辯的意思表示。

之後賣方一直要求買方給付尾款，當買方超過約定給付日10日之後仍然沒有給付，此時賣方只好寄發存證信函催告買方履行給付尾款。因該存證信函寄送到買方住處但卻沒有人收受，賣方以存證信函的方式催告是屬於非對話意思表示，但買方並未收受該存證信函，依實務見解可知賣方的催告意思表示已經成功送達，達到買方隨時可瞭解內容的客觀的狀態而發生效力，不會因為買方沒有領取遭受退回而沒有發生效力。

買方經賣方催告後仍然沒有給付尾款，依買賣契約約定條款規定，賣方取得買賣契約的解除權，並請買方返還房屋所有權並回復原狀。

而當時是房屋在過戶後，房屋仲介公司才告知買方該房屋有其他的滲漏水之情形，且多處滲漏水之情形在還沒過戶前就已經存在了，且都沒有告知買方該瑕疵的存在，在買方不知情的狀況下，把該房屋過戶給買方。當買方知情後，原本是不要購買該房屋，但是房屋仲介人員告知賣方已經要修繕，買方是不能解約，此時買方只好同意修繕後點交房屋。之後，在賣方做修繕後檢驗時，發現1樓天花板、地下室以及3樓前面的房間牆壁都有滲漏水之狀況。因此買賣雙方同意經過非破壞檢測公司進行代驗，賣方也同意檢驗完成後，再進行修繕協商。而買方將檢驗結果透過line告知賣方，賣方表示會修繕，卻一直沒有和買方討論修繕協商事情，就直接寄發存證信函給買方。

買方主張同時履行抗辯權，依民法第265條規定的立法意旨，「如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時」解釋上應該擴及「如他方有任何難為對待給付之虞之情形時」都可以適用。

買方透過房屋仲介轉述請賣方解決房屋多處漏水情形，賣方卻沒有要解決漏水問題而依照債的本旨交屋，只進行催告，解除契約，買方當然可以認定賣方有難為對待給付之虞的情形而拒絕給付尾款，賣方主張買方是遲延給付尾款而解除本買賣契約是沒有根據。

所謂「現況交屋」，是指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，參依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時的現況為據，如果該瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋之範疇内。若交屋後發現與前述瑕疵不同位置、狀況之其他物的瑕疵，出賣人仍應負擔瑕疵擔保責任。此外，保固責任的存在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權的主張，因此，保固期限過後，如果發現物有瑕庇，買受人仍然可以主張其權利。

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條分別有明文規定。再者，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

此處的「現況」，於契約當事人的認知上，應是指於交屋或看屋時所得發現的「現況」，包含所在位置、範圍、可確知的屋況，至於在看屋當下無法確知的瑕疵，如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，自非於買受人於看屋或簽約時認知的「現況」，本買賣契約也沒有特別約明免除出賣人的瑕疵擔保責任，所以本房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵存在，仍應就瑕疵狀態是否屬於簽約時買受人可得而知的現況而分別判斷，並不是瑕疵狀態於簽約時既已存在，出賣人就可一概免責。　

按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條前段所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。且民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任。

本件買賣契約約定「買方若有遲延給付價金之情事……經賣方定期間催告仍不履行時，賣方有權解除本契約」。

買方曾寄發存證信函，要求賣方修繕滲漏水等瑕疵，賣方卻從未依買方的要求處理。此不僅與賣方簽約時的不動產標的現況說明書記載僅廚房滲漏水情形不符，造成居住品質不佳，且欠缺房屋通常應具備的防水效用，並可能日後因滲漏水問題而導致訴訟糾紛。則買方要求賣方交付無滲漏水瑕疵之買賣標的物前，就最後一期尾款主張同時履行抗辯，以確保買賣雙方在不違反誠信原則情形下，買方可以取得無漏水瑕疵的房屋，以免日後紛擾。可認買方以賣方所負的瑕疵補正責任，就其所負最後一期尾款的給付義務，主張同時履行抗辯，二者並非顯然不相當，亦不違反誠信原則。因此，買方以房屋有瑕疵而行使同時履行抗辯權，應該認為有所依據。

買方以賣方補正瑕疵前，就最後一期尾款的給付義務，主張同時履行抗辯，已生暫時拒絕履行給付買賣價金的效力。依照前揭說明，買方在賣方完成房屋漏水修繕前，拒絕給付，尚不負給付遲延的責任。

所以，賣方在交付無滲漏水瑕疵的房屋前，寄發存證信函催告買方依約履行給付尾款價金的義務，並不生合法催告的效力。因此，賣方依買賣契約約定條款、民法第254條規定，主張解除買賣契約，並不合法。　　　 

賣方依買賣契約約定條款及民法第254條規定解除契約，其催告履約、解除契約均不合法時，本買賣契約仍有效存在，買賣雙方應依約履行其給付義務，買方即不負回復原狀、回復產權的義務，賣方依照民法第259條第1款規定，請求買方將本房屋所有權移轉登記予賣方，就沒有依據。