法拍屋！別當成中古屋成屋隨便買

國內房地產市場的預售建案吹起「讓利」風潮之後，使得不少中古屋的房市面臨很大的壓力，也讓很多屋主繳不起房屋貸款、又賣不掉的房子就有可能流入法拍屋市場。此時，到法拍屋的世界裡去撿便宜，或許是不錯的選擇。不過，法拍屋市場畢竟和一般的成屋市場不太相同，標購法拍屋的民眾一定要特別留意彼此的不同點以及應變的方法：

買法拍屋和買一般成屋不一樣，兩者存在著很大的差異。

說穿了主要有以下四種差別:

• ◆點交的差別

• ◆看屋的差別

• ◆付款時程的差別

• ◆房屋貸款的差別

以下依序來解說這些差別在哪裡?

◆點交的差別

一般的中古屋大多是屋主拿出來賣，而且在過戶前就會搬走，不會有佔用房子的問題（屋內有房客的話，則要等到租約到期，新屋主才能請房客搬家），買新成屋則沒有屋主或房客佔用居住的問題；買法拍屋就不一樣了，為了預防房子被不明人士佔用，所以最好選擇有法院出面「點交」的法拍屋（法拍屋公布會註明這間房子是否點交），以免日後要自行花錢處理，卻還不一定能請佔用者順利搬走。

◆看屋的差別

購屋是人生一輩子的大事，最好能親身去看屋，去感受房子的採光、隔局、通風等情況，所以買成屋比買預售屋還要好的地方，就是可以看到實體的房子。偏偏現行的法拍屋制度因人力分配問題，並未提供民眾看屋的服務（只有台南地方法院之前開放部分法拍屋的看屋服務）。怎麼辦？房子還是得知道內部狀況才能出價啊！此時，可以上網找尋當初這社區建案在銷售時，提供給購屋民眾的平面圖，或是請同社區同戶別、不同樓層的住戶，讓你參觀屋內的隔局及採光的情況。當然，先準備個伴手禮再去是一定要的。

◆付款時程的差別

買一般的中古屋或新成屋，從付訂金、簽約到完全撥款、交屋，至少有1～2個月的時間，可以給你籌措資金、辦理房屋貸款的充裕時間。不過，標下法拍屋就沒有這麼長的時間給你籌錢。法院規定法拍屋的得標人要在得標之後的7天之內，要補足「得標總金額－保證金」＝剩餘尾款，因此短期的財務壓力會比較吃緊，有意投標法拍屋的民眾別忘記這項規定。

◆房屋貸款的差別

如果覺得財務吃緊，標下法拍屋當然也可以像一般買成屋一樣，向銀行申請購屋貸款，但是不一樣的地方在於得標人在「7天之內」就要繳清尾款給法院，此時房子的產權還不是登記在得標人的名下，所以事前向銀行申辦的貸款不叫「房屋貸款」，而是「法拍屋代墊貸款」。 由於這項法拍屋代墊貸款是「無擔保」性質的貸款，所以貸款利率比較高（大約5.5~6%），民眾要有心理準備。

不過，申辦此貸款的民眾也不必擔心利息支付會很多，因為等到繳清得標法拍屋的尾款後，法院就會寄給你一份「不動產權利移轉證明書」，再拿這個去地政事務所辦理產權登記到自己的名下，此時原先的法拍屋代墊貸款，就可以轉換為利率較低的一般房屋貸款了。