不動產交易沒有完成，需要付仲介費嗎？
首先告訴大家，當房仲在接手一件案子進來之後，有買方有意願要購買時，此時仲介人員需要先與買方來回溝通、幫買方與賣方居間協調買賣價格等條件後，最後待買方滿意所有買賣條件後並確定要簽約時，也必須等到房子過戶完成之後，房仲才能拿到全部的服務報酬，而這期間花的餐費、油錢還不能與公司報銷，這些開銷都是房仲的無形成本。
但簽約之後並不能確保交易一定能成功，有些房仲為了避免拿不到錢做賠本生意，會在合約上特別加註類似，若因買賣方個人之事由致無法完成買賣契約時，仍因支付服務報酬之類的約定條款，讓買賣雙方會覺得不太公平。
到底上述約定條款有沒有道理呢？在交易沒成功的情況下，真的需要付仲介費嗎？
首先在了解要不要收取仲介服務報酬之前，先帶大家來了解一下，仲介服務報酬的小常識。
一、仲介服務報酬的由來
所謂的仲介服務報酬，意思是指“服務報酬“。來由係自買賣方跟仲介簽定的“居間契約“（委任仲介契約），這個契約的主要意義是「他人為自己之利益而為服務之提供，自己給予他人報酬之契約」，所以提供不動產服務的仲介從中獲得的就是他的服務報酬。
二、仲介服務費如何計算？
依內政部規定，仲介服務費不得高於「成交總價的6%」，但這6%是指與買賣雙方收取的總費用合計不得超過買賣總價的6%，通常都是買方付比較少(一般為2%)，而賣方付比較多(一般為4%)，有時候仲介為求案件順利成交，會主動降低服務報酬費，讓利給買方，所以服務費要收取多少，其實也是要依仲介決定，只要不超過上述6%之限制範圍內。
了解完仲介服務費的小知識之後，接下來帶大家看看支付仲介服務費的相關法規，即居間之意義與居間人報酬請求權之依據：
一、民法相關規定
- 《民法》第114 條第1 項：「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」
- 撤銷權係指，針對因意思表示有瑕疵，經撤銷權人行使撤銷權，使其原本已發生法律效力而溯及的自始無效而言。
- 解除權係指，針對一時性給付之契約，經解除權人行使解除權後，除了會使契約關係失效，已給付之部分亦有回復原狀之義務。
- 居間之意義依民法第565條可知，居間係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
- 《民法》第568條第1項規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」
- 最高法院49年臺上字第1646號針對解除契約之情形，則著有判例，其謂：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」。
關於「買賣不成立，服務費到底要不要給」這個問題，《民法》第114條第1項，告訴我們如果法律行為（買賣契約）被撤銷（交易取消）的話，買賣契約可視同從來沒有發生過，根據這個論點買賣雙方也不需要付服務費。
而同法第568條規定，也較偏向於「契約有成立，才得請求報酬」，照這個樣子來看，如果契約不存在的話，房仲就不得收取服務費。
但以「契約成不成立」來判斷要不要給服務報酬的問題點在於，如果「契約是在成立之後，遭買賣任一方解除或撤銷契約」這樣的話，服務報酬到底能不能收取呢？
而同法第568條規定，也較偏向於「契約有成立，才得請求報酬」，照這個樣子來看，如果契約不存在的話，房仲就不得收取服務費。
但以「契約成不成立」來判斷要不要給服務報酬的問題點在於，如果「契約是在成立之後，遭買賣任一方解除或撤銷契約」這樣的話，服務報酬到底能不能收取呢？
依司法院民事廳（83）廳民一字第 22562 號對此情形，著有研究意見，其略謂：「民法第568條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬」。
上述實務見解對於這方面的問題也給出了答案，因法律文字太過艱深，我簡單跟大家說明一下：如果解除或撤銷契約的原因是在「買賣契約成立時」就存在的事情，那麼房仲應當返還服務報酬；如果解除或撤銷契約的原因是在「買賣契約成立之後」才發生的事情，房仲就不需要返還報酬。
上述實務見解對於這方面的問題也給出了答案，因法律文字太過艱深，我簡單跟大家說明一下：如果解除或撤銷契約的原因是在「買賣契約成立時」就存在的事情，那麼房仲應當返還服務報酬；如果解除或撤銷契約的原因是在「買賣契約成立之後」才發生的事情，房仲就不需要返還報酬。
以下舉二個例子來跟大家說明：
- 賣方小明的房子原本就是一間兇宅，但小明卻欺騙買方小華，自稱該房子絕無瑕疵問題，事後買方小華發現凶宅瑕疵這件事情後，要求撤銷買賣契約，其撤銷買賣契約的原因(意思表示有瑕疵，自稱房子無瑕疵問題但卻是凶宅)為契約成立當時即存在的事實(凶宅)，此時房仲應返還買方仲介費。也就是說經買方小華撤銷契約後，則視為「自始無效」，並非嗣後失效，核與民法第568條第1項所定契約應成立生效之居間人請求報酬之要件，有所不符，房仲自不得向買方小華請求居間報酬，且若房仲已受領該服務報酬時，則負有返還之義務。簡言之，司法院意見認為，如果解約的原因是買賣成立時已經存在的，解約後應該返還居間報酬。
- 買方小華於買賣契約完成後，卻遲遲不肯交付買賣價金之尾款給賣方小明，小明因此想要與小華解約買賣契約，其解約契約的原因係於契約成立後才發生的事情，此時房仲不必返還買賣雙方之仲介服務報酬費。主要是依據最高法院49年臺上字第1646號針對解除契約之情形，其謂：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」。簡言之，如果是買賣成立後才發生的原因，就不需要返還。
依據以上的敘述，相信大家可以知道房仲要不要退回仲介服務報酬費，依實務見解來看，必須看當時的解除或撤銷契約的原因而定。
另外若是在與房仲簽訂的委託銷售契約書裡，當房仲有寫到關於「服務報酬」的條款，是依約定的條款為準，還是法規為準呢？
實際上，若是定型化契約的約定條款，對消費者顯失公平的話，得依照《消費者保護法》的規定，是會被視為無效的，例如在文中所說的，「因個人原因無法履約，仍需支付服務報酬」或「買方貸款未完成而無法履約，賣方仍需支付仲介費」，這些不論是何原因，消費者都是受到消費者保護法的保護，不可不察。
實際上，若是定型化契約的約定條款，對消費者顯失公平的話，得依照《消費者保護法》的規定，是會被視為無效的，例如在文中所說的，「因個人原因無法履約，仍需支付服務報酬」或「買方貸款未完成而無法履約，賣方仍需支付仲介費」，這些不論是何原因，消費者都是受到消費者保護法的保護，不可不察。
