案例說明一(買賣房屋之瑕疵擔保責任)(頂樓漏水)
然而經買方於108年2月19日進行漏水測試，始發現該房屋屋頂漏水嚴重，經建築師公會鑑定報告書估價修復漏水需花費19萬餘元；另因該房屋漏水嚴重，需要施工修復之過程，以致於買方需要另覓住處租屋，導致受有租金損害21萬餘元。
故買方想要向賣方求償漏水維修及租屋租金之費用，合計約為40餘萬元。
而賣方的說詞是於委託不動產仲介銷售該房屋與基地時，於不動產標的現況說明書之「有無滲漏水狀況？」項目勾選「無」，乃為事實陳述，並非保證品質之意。又該房屋之屋頂層，係由該房屋所在之大樓管理委員會負責管理維修，其屋頂防水層失效致滲漏水，難以期待一般住戶皆可知情，且賣方屋內之頂層以裝潢材料包覆住，亦無從得知實際情形(是否有漏水)，故賣方並非故意不告知或過失隱匿實際情形。
按照物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。此部分為民法第354條第1項定有明文規定。
次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照）。又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。
按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之
按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任；惟買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人仍應負不完全給付之債務不履行責任
基此解釋，倘物之瑕疵係於契約成立前已存在者，除出賣人於締約時因故意或過失未告知該瑕疵，致買受人不知有瑕疵而仍為購買者外，出賣人尚不負不完全給付之債務不履行責任。
而本案例係於本件買賣前即已存在，且非經漏水測試，亦無法知悉，詳如前述，實際上難以說賣方於出賣系爭房屋予買方時，對於該屋的瑕疵有所認知，或進而隱匿之。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨參照)，自不得以賣方未發現該屋漏水之瑕疵，而未於訂約時告知買方，遽認賣方有可歸責之事由。然而買方就賣方有何可歸責事需要提出其他事證以證實其說法，也就是買方據以賣方在不動產標的現況說明書勾選無漏水，即謂賣方應就漏水之瑕疵負不完全給付責任，如此說法並不構成賣方需負不完全給付之責任。
又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，為民法第184條第1項前段定有明文。而該屋漏水之瑕疵並非賣方於簽訂不動產委託銷售契約書時可得知悉，且買方亦無就賣方對該屋漏水之瑕疵有故意或過失未告知之情事予以舉證，如此買方請求賣方應就該屋漏水之瑕疵負民法第184條第1項前段侵權行為責任，並賠償租金損害21萬餘元，亦屬無據無法成立。
綜上所述，常見房屋漏水之瑕疵，除了解除契約或減少價金之外，尚需要判斷賣方當時是否有故意或過失致侵權行為，即瑕疵之發生，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，以致於賣方是否需負不完全給付之責任。
