前屋主戶籍不遷出，公司不撤走，如何自救？

又到了地價稅申請自用住宅的季節，自用住宅稅率為2/1000，一般基本稅率為10/1000，兩者相差5倍，如果符合自用住宅用地之相關規定，應於每年9月22日前(即地價稅開徵日前40天前)提出申請，否則，只能在次年才能開始適用自用住宅優惠稅率。

房產專家分享一件案例時指出，買方是一位小資女，平時省吃儉用，努力存錢，2年前終於在明星學區內，買到夢昧以求的好房子，賣方簽約時也告知買方，戶籍暫寄放在戶籍地2年，等小孩畢業後才遷出，此時買方也欣然同意，因此簽立了「無租賃聲明書」，所以，房屋稅及地價稅都符合自用住宅，權利未受影響。

2年的時間很快的過去了，賣方的小孩也畢業了，但是，賣方小孩的戶籍登記依然未依約定遷出，而買方也連絡不上賣方了。這時候該怎麼辦？

當初該給賣方的方便給了，不過賣方到了該遷出戶籍登記時卻不遷出。此時，買方可以以所有權人的名義，將設籍人全部「逕為遷徙」，待戶政機關查明無誤後，會將設籍人戶籍全部遷入到戶政事務所，為此，買方的權益將完全不受影響。

另外，如果賣方(或是第三人)還有公司(營業)登記未遷出房屋所在地時，也可以透過稅捐單位的營業稅股，將該公司(營業)登記代位申請「他遷不明」，經稅捐單位查明屬實，該公司營業登記就會被停業，並遷出該房屋所在地。

所以，建議買方，當在購置房屋後，務必查詢一下戶政事務所，其賣方的戶籍是否全部已遷出，另外是否有第三人設籍及是否有公司行號登記在此，務必一定要查明是否有前屋主，或前前屋主或是第三人房客等相關戶籍或營業登記是否已經遷出，以免日後影響買方自身權益。

類似的案例也常發生在土地增值稅的申請，自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率為10％，而一般用地之土地增值稅稅率為20％、30％、40％，稅率上相差很可觀，亦有夫妻離婚後，前夫戶籍未遷出，而被當成有「第三人」設籍，無法申請自用住宅用地優惠土地增值稅稅率的情事，即使馬上申請逕為遷出，亦要滿一年以後才能適用自用住宅用地之土地增值稅優惠稅率，如此將會造成最熟悉的陌生人，變成可怕的設籍人，無法核准自用住宅優惠稅率的窘境。所以提醒您善用所有權人將第三人戶籍「逕為遷出」，將營業登記「他遷不明」的權利，保障自己自用住宅的納稅權益。