公寓大廈要安心入住前，必須先搞懂約定專用部分!

小陳最近想要買房子，看了很多物件之後，對於一間位在一樓的房子情有獨鍾，因為房仲業者告訴他，這間一樓房子的旁邊有法定空地，可以單獨給小陳使用，將來要烤肉、種花通通可以。可是小陳最近聽到很多別的社區住戶，彼此為了頂樓、空地使用權的爭議而鬧上法院的新聞，小陳深怕買了這間房子之後，也會深陷社區居民提告的訴訟之中。

究竟小陳是不是合法使用這塊空地？該不該擔心未來是否會面臨的訴訟問題？買了這種有額外空地使用權利的房子，又有什麼該注意的地方？

首先，在買房子的時候，大多會注意到「室內坪數」、「大公、小公（即公共設施）坪數」，如果換算成「空間使用權利」以及「公寓大廈管理條例」裡的名詞用語，室內坪數就是指「專有部分」，是屋主自己擁有的產權而且獨立使用的空間，公共設施的坪數則是指「共有部分」，是社區全體所有權人共同擁有的產權、共同使用的空間，例如社區中庭花園、大廳通道、法定空地等。

專有部分，指公寓大廈中具有獨立使用性質的全部或一部分空間，而且可以單獨登記為區分所有權之標的者，舉例說明如客廳、陽台、房間。

共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬建築物，而供共同使用者，舉例說明如中庭花園、社區大廳、停車場車道。

約定專用，指公寓大廈的「共用部分」經約定供「特定區分所有權人」使用者，舉例說明如屋頂、露台、法定空地。

然而，一個社區建案蓋好之後，周邊難免有一些畸零的空地出現，這些空地的產權是由全體所有權人所持分，但是一般的做法是就近歸給旁邊一樓的住戶來使用，於是就會形成小陳看上的這間－有法定空地可使用的一樓房子，這種情況就稱之為「約定專用」。

所以小陳可以放心地合法使用這個空地，因為「公寓大廈管理條例」的第3條第5款就有載明：約定專用部分即公寓大廈集合住宅的「共有部分」經約定供「特定區分所有權人」使用。包括某一層樓住戶合法獨享的露台、頂樓的住戶使用屋頂空間等，也都是依據同樣的條文規定。

不過，為什麼這些頂樓、露台及空地在使用上仍然常遭到其他住戶的抗議或阻擾，因為同一個條文也規定：這些約定專用、約定共用部分的範圍及使用主體（例如用途等），必須經過社區的區分所有權人大會決議通過，還要載明在此社區的管理規約裡，才算是有法律的效力。

所以小陳如果想要買了房子之後，安心地使用這塊空地，就要先確認這個社區的管理規約裡，有沒有提到「共用部分供特定區分所有權人約定專用」的相關條文？如果沒有載明，要記得在購屋之後，在社區召開區分所有權人大會時提案建請決議，而且也要記得不可以違法使用（例如搭蓋違建、出租牟取私利等），以免日後衍生無謂的法律紛爭。