買屋常見的「現況交屋」！小心現況交屋交出一堆紛爭

最近的房地產市場成交量急速萎縮，原因是新成屋、好房屋的賣方仍不願意降價，買方也在等待更低價格的同時，不少人轉而向中古屋市場探尋，因為這裡的房子讓價空間或許比較大，但是交易中要注意的盲點也比較多，例如成屋買賣契約書裡常見到的「現況交屋」名詞，購屋的買方就該特別留意。

在了解「現況交屋」之前，首先必須知道不動產交易時的「物之瑕疵擔保責任」。

所謂「瑕疵擔保責任」是指在民法第354條有規定，當賣方將房屋賣給買方之後，賣方要負責這個房屋沒有減少其價值或效用上減損的責任。專家表示，依據民法的規定主要是避免買方遇到刻意隱瞞房屋瑕疵的賣方，等到買方發現房屋的問題後，而賣方卻置之不理時，買方就可以用此規定向賣方請求減少價金或解除契約，以便保障買方自身的權益。 

然而，房屋的賣方也不是沒有其他因應的辦法，比如說當老舊房屋自己住的時候真的沒事，而賣掉之後才出現一些瑕疵問題（例如漏水、地板磁磚突然自爆等等），或是更前一手的屋主也沒有告訴這個賣方即現任屋主該房屋有那些瑕疵（例如天花板的裝潢早就把鋼筋裸露包覆起來），如果事後被買方求償「瑕疵擔保責任」也會很頭痛又無奈。

為了規避這些麻煩的事，所以不少成屋的買賣契約書裡就有賣方註明「現況交屋」，意思是指：「買賣的當下，買方同意以親眼所見的房屋狀況來交屋。」所以後續雙方不可以再以有關房屋的瑕疵來主張任何法律上之爭議或意見。 

不過，賣方想要以「現況交屋」這四個字來規避民法中的「物之瑕疵擔保責任」，其實是行不通的。專家表示，當買賣雙方的買賣契約書內之特別約定條款是不能凌駕於民法位階之上的，故賣方以「現況交屋」並不能讓賣方免於日後的「物之瑕疵擔保責任」，如果賣方故意隱瞞惡劣的房屋瑕疵問題時，買方當然還是有權利捍衛自己的購屋權益。

為了避免以上的法律訴訟及爭議，建議購屋的買方在購買新成屋或是中古屋時，買賣契約書內盡量都不要用「現況交屋」的字詞，而是用最明白、最直接的字句寫明雙方的權益及義務，例如： 「屋內現有壁癌狀況已由賣方折讓買賣價金10萬元，日後買方不得再以壁癌之瑕疵向賣方求償」； 如此一來，就能把日後買賣雙方針對房屋瑕疵爭議降到最低，亦不失一個好方式。