代理人未取得土地所有權人授權時，簽訂買賣契約是否有效力?
本案例主要問題點在於，要先確認買方與賣方就該買賣契約是否存在，若存在的話，則賣方須將該標的物移轉登記予買方。
若不存在的話，代理人應依侵權行為負有損害賠償責任。
事情是這樣的，有一位買方黃先生於民國106 年2月份時，在某間房屋仲介公司的網站上看到一筆土地欲出售之廣告，此時買方黃先生立即打電話與房屋仲介公司之仲介人員聯繫看土地現況並了解相關資訊，之後因買方黃先生滿喜歡該土地之地理位置等，之後經買賣價格協商確認後，買方黃先生於106 年3 月份前往至該房屋仲介公司內進行該筆土地的買賣簽約程序，此時出售人本人並無出面簽約，而係委由其子王先生代理處理該筆土地之出售及買賣契約簽訂等事宜，爰雙方就在房屋仲介公司店長、仲介人員及代書的見證下，簽定了不動產買賣契約書，並約定買賣價金為新臺幣240萬元，買賣標的物除了土地之外尚包含地上物樹木，而買方黃先生當下就給付簽約款30萬元，並想向銀行貸款210 萬元，以支付買賣價金之尾款。
就在此時買方黃先生想要給付定金30萬元予賣方代理人王先生時，
問題發生了，問題就出在於賣方代理人當下聲稱已取得出售人之授權，但卻在簽定買賣土地契約書時，無法提出出售人的授權書，而簽約代書亦再三向賣方代理人王先生確認是否已取得出售人的授權呢?此時代理人王先生再三口頭表示他有獲得出售人的授權才有辦法代理出售人來簽約阿!
不過簽約代書為了確保買賣雙方的權益，在買賣契約書中記載：出售人之代理人確實已取得出售人授權代理簽訂本契約，如有不實，代理人願負法律責任等語，雙方也在該條款旁簽名壓指紋。
因簽約當日買方黃先生雖然有拿出現金30萬元的簽約金，而因代理人王先生還沒有拿到出售人之授權書，此時代理人王先生為了讓買方黃先生放心，於是就說簽約金30萬元先放在房屋仲介公司，由房屋仲介公司先保管，等代理人王先生隔天拿到出售人的授權書後，再請房屋仲介公司將簽約金交給代理人王先生，而因代理人王先生至今都沒有拿授權書來換簽約金，此時簽約金30萬元目前還是放在房屋仲介公司保管中。
而承辦代書遲遲未拿到授權書、土地所有權狀及印鑑證明等相關文件，故無法辦理後續過戶事宜，此時出售人說她既未委請其子王先生代為處理該筆土地出售事宜，更別遑論簽立授權書，依民法第170 條第1 項，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。既然出售人未授權予代理人王先生，且該買賣契約未經出售人之承認，此時買賣契約不生效力，所以買方黃先生主張確認買方與出售人就該筆土地所為的買賣關係存在，並要求出售人應將該筆土地移轉登記予買方，均屬於法無據。
又買方黃先生亦得隨時向房屋仲介公司領回該簽約金30萬元，難認買方黃先生受有30萬元之損害，故侵權行為係因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條定有明文。而此時買方黃先生並無任何損害，難認買方黃先生受有30萬元之損害。
