投資農地想獲利？一個動作「由盈轉虧」

由於農地買賣並不在房地合一稅的課徵範圍，使得不少投資人轉而投資農地，不過，有一位李先生卻因不暗「農地農用」的取得眉角，讓原本一買一賣可獲利300萬元，事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅，並還要面對20％的房地合一稅，就因一個動作，反而做了賠本生意。

專家表示，有一位李先生聽說投資農地買賣，若他日出售時，只要取得「農地作農用證明」，就可以申請得不課徵土地增值稅，加上農地交易，並非房地合一稅的課稅範圍。

因此在2017年便以新台幣1500萬元買入農地一筆，但在持有期間卻將農地闢建為停車場使用；沒想到，反而有一位投資人王先生看中該停車場可使用收益，表明要以1800萬元購買他的農地，雙方並於2021年5月完成簽約。

此時李先生原本興高采烈，以為可以獲利300萬元，卻沒想到，因為他將農地上鋪上水泥做為停車場使用，不符合農地農用的資格，導致事後遭稅務局核課土地增值稅250萬元。

專家表示，像很多農田荒廢，任由雜草叢生，或上面種樹，卻非經濟性的農作物，或是在上面違規蓋廟宇等情形，都無法請領到農用證明。此外，李先生指出，他持有該土地僅4年之久，土地增值稅怎麼會如此的高？他認為是稅捐單位「算錯了」！

經稅捐機關土增稅承辦人員解釋，由於李先生無法取得「農用證明」，因此，無法申請得不課徵土地增值稅，而他出售土地的土地增值稅，要從「前次」移轉現值的時間，計算到2021年5月移轉出售的時間止，而並非只是自己所持有的4年期間內的土地漲價總數額。

專家指出，李先生於2017年取得農地時，前地主因能取得農用證明，因此都能依《土地稅法》第39條之2第1項規定，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」但因為李先生無法取得農用證明，所以必須加計前手等地主所持有時間的土地漲價總數額部分，因此才會被核課250萬元的土地增值稅。

另外，由於李先生未能取得「農用證明」，農地買賣視同一般土地，獲利300萬部分就屬於「房地合一稅」課徵範圍，而其在2021年5月出售，屬於「房地合一稅1.0」核課期間(因房地合一稅2.0生效日期為2021年七月一日起)，持有四年未滿五年，尚須繳納20％的房地合一稅60萬元(300萬元x20％=60萬元)。也就是李先生原本計畫能賺300萬元，但是在繳納土地增值稅250萬元及房地合一稅60萬元後，合計為310萬元，如此反而是賠錢，可說是得不償失！

專家提醒想投資農地的人，一定要特別注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土地增值稅，以及不列入房地合一稅課稅範圍。

另外如果該地違反作農業使用而遭稅捐機關註記的話，即便後來回復作農業使用，日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土地增值稅。

也就是說，農地有違規使用之情事，於下次再移轉農地時，縱使取得農業用地作農業使用證明書，亦無法申請適用農業用地得不課徵土地增值稅，而這個時候，之前不課徵期間所累積之土地增值稅，將連同一併核算計入，不可不注意。