房地合一稅 2.0
房地合一稅 2.0 常見問答
一、 為何要推動房地合一稅 2.0？
答：我國自 105 年 1 月 1 日起實施房地合一稅制(下 稱房地合一稅 1.0)，依房地持有期間區分適用稅 率，持有期間在 1 年以內及超過 1 年未逾 2 年者， 課以 45%及 35%較重稅率，以抑制短期炒作。配合 行政院「健全房地產市場方案」及因應近期外界 反映不動產交易市場有不當炒作問題，財政部推 動修正所得稅法(下稱房地合一稅 2.0)，延長短 期交易房地適用高稅率之持有期間，以強化抑制 短期炒作之政策目的，同時精進相關制度，回應 外界期待。
二、 房地合一稅 2.0 改革重點及預期效益為何？
答：本次改革重點及預期效益如下：
- (一)延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期 間，居住者個人交易持有 2 年以內房地，稅率 45%；持有房地超過 2 年，未逾 5 年，稅率 35%， 以抑制個人短期炒作不動產。
- (二)營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課 稅，營利事業交易持有 2 年以內房地，稅率 45%； 持有房地超過 2 年，未逾 5 年，稅率 35% ；持 有房地超過 5 年，稅率 20%，以抑制營利事業短 期炒作不動產，防杜個人藉由設立營利事業短 期買賣房地，規避稅負。
- (三)修正土地漲價總數額減除規定，防杜利用土地 增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以 2 自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方 式規避所得稅負。
- (四)納入交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件 之股份或出資額，視為房地交易，防杜藉由不 同型態炒作房地產規避稅負。
- (五)推計費用率由 5%調降為 3%，並增訂上限金額為 新臺幣(下同)30 萬元，使稽徵機關對於個人未 提示證明文件之費用推計基礎更符實情；倘實 際支付費用超過該金額者，納稅義務人仍得自 行提出相關證明文件，核實認定。營利事業未 提示有關房地交易所得額之帳簿、文據者，稽 徵機關應依查得資料核定成本或費用，倘無查 得資料，比照個人房地交易推計成本、費用規 定辦理。
- (六)獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得，由 獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報 及課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事 業之所得額，以反映獨資、合夥組織營利事業 之房地，其登記所有權人為個人，與具獨立法 人格之營利事業得為所有權之登記主體有別。
三、 哪些情形不受本次修法影響？
答：
- (一)維持 20%稅率者
- 1. 個人及營利事業非自願因素交易持有期間在 5 年以下之房地。
- 2. 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回 房地後，持有期間在 5 年內之交易。
- 3. 建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
- 4. 個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項 權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取 得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交 易。
- (二)個人及營利事業交易其持有超過 5 年之房地。
- (三)自住房地持有並設籍滿 6 年之交易，維持稅率 10%及免稅額度 400 萬元。
四、 房地合一稅 2.0 自何時開始實施？
答：自 110 年 7 月 1 日開始實施。個人及營利事業 105 年 1 月 1
日以後取得之房地，於 110 年 6 月 30 日以前交易者，適用房地合一稅 1.0
規定課稅； 於 110 年 7 月 1 日以後交易者，適用房地合一稅 2.0 規定課稅。
五、 房地合一稅 2.0 適用範圍為何？
答：房地合一稅 2.0 適用範圍如下：
- (一)自 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地。
- (二)自 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式 之房屋使用權。
- (三)自 105 年 1 月 1 日以後取得之預售屋及其坐落 基地。
- (四)個人及營利事業交易其直接或間接持有股份 (或出資額)過半數之國內外營利事業之股份 (或出資額），且該營利事業股權(或出資額)之 價值 50%以上係由中華民國境內之房地所構成 者。但該股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票 4 者，不適用之。
六、 房地合一稅 2.0 稅率為何？
答：
(一)個人
1. 我國境內居住之個人
(二)營利事業
1. 總機構在我國境內之營利事業
七、 課稅所得如何計算？
答：課稅所得＝房地交易時之成交價額－取得成本－
相關費用－土地漲價總數額。
八、 應納稅額如何計算？
答：應納稅額＝課稅所得×適用稅率。
九、 取得成本包含哪些項目？
答：交易之房地為買賣取得者，取得成本以買入成交
價額為準；因繼承或受贈取得者，取得成本以繼 6
承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府
發布之消費者物價指數調整後之價值為準。另可
提示證明文件核實列報下列成本：
- (一)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要 費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等），及於房地所有權移轉登記完成前， 向金融機構借款之利息。
- (二)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值 或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修 繕費。
十、 相關費用包含哪些項目？
答：可提示證明文件核實列報交易房地所支付之必要
費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)，但不包括依土地稅法繳納
之土地增值稅(註)。
註：屬當次交易未自房地交易所得額減除之土地漲價
總數額部分(詳十三題情形)所繳納之土地增值稅
【[（申報移轉現值－公告移轉現值）÷土地漲價
總數額]×已納土地增值稅】，可以列為費用。
十一、 無法提示取得成本證明文件時，其金額如何認定？
答：未提示取得成本證明文件者，稽徵機關得依查得
資料核定其成本；無查得資料，得依原始取得時
之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消
費者物價指數調整後，核定其成本。
十二、 無法提示相關費用證明文件時，其金額如何認定？
答：未提示相關費用證明文件者，稽徵機關得按成交 價額 3%計算其費用，並以 30
萬元為限。
十三、 土地漲價總數額如何計算？
答：土地漲價總數額＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值。
例如：A 君出售適用房地合一稅 2.0 之土地 1 筆，該次出售時之公告土地現值為 40
萬元，倘其申報土地增值稅之自行申報土地移轉現值為 60 萬元，前次移轉現值為 30
萬元，則 A 君計算課稅所得時得減除之土地漲價總數額為 10
萬元(出售時之公告土地現值 40 萬元-前次移轉現值 30
萬元)。至於自行申報土地移轉現值 60 萬元超過當次交易公告土地現值 40
萬元部分，屬當次交易不得自房地交易所得額減除之土地漲價總數額，不得減除；但該部分繳納之土地增值稅，可列為費用。
十四、 申報期限及檢附文件為何？
答：應檢附申報書、契約書影本及其他有關文件，於下列日期起算 30
日內向稽徵機關辦理申報：
- (一)房地完成所有權移轉登記日之次日。
- (二)房屋使用權交易日之次日。
- (三)預售屋及其坐落基地交易日之次日。
- (四)符合視為房地交易之股份或出資額交易日之次 日。
十五、 課稅所得如何計算？
答：課稅所得＝房地交易時之成交價額－取得成本－
相關費用－土地漲價總數額。
十六、 應納稅額如何計算？
答：應納稅額＝課稅所得×適用稅率。
十七、 取得成本包含哪些項目？
答：交易之房地為買賣取得者，取得成本以買入成交
價額為準。另可提示證明文件核實列報下列成本：
- (一)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要 費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等）。
- (二)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值 或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修 繕費。
十八、 相關費用包含哪些項目？
答：可提示證明文件核實列報交易房地所支付之必要
費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花
稅、代書費、規費等)，但不包括依土地稅法繳納 之土地增值稅(註)。
註：屬當次交易未自房地交易所得額減除之土地漲價
總數額部分(詳第十三題情形)所繳納之土地增值稅
【[（申報移轉現值－公告移轉現值）÷土地漲價
總數額]×已納土地增值稅】，可以列為費用。
十九、 無法提示取得成本證明文件時，其金額如何認定？
答：未提示取得成本證明文件者，稽徵機關得依查得
資料核定其成本；無查得資料，得依原始取得時
之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消 費者物價指數調整後，核定其成本。
二十、 無法提示相關費用證明文件時，其金額如何認定？
答：未提示相關費用證明文件者，稽徵機關以查得資
料核定費用；無查得資料，得按成交價額 3%計算 其費用，並以 30 萬元為限。
二十一、 土地漲價總數額如何計算？
答：土地漲價總數額＝交易當年度公告土地現值－前 次移轉現值。
例如：A 公司出售適用房地合一稅 2.0 之土地 1 筆，該次出售時之公告土地現值為
40 萬元，倘其申報土地增值稅之自行申報土地移 轉現值為 60 萬元，前次移轉現值為
30 萬元，則 A 公司計算課稅所得時得減除之土地漲價總數額 為 10
萬元(出售時之公告土地現值 40 萬元-前次 移轉現值 30
萬元)。至於自行申報土地移轉現值 60 萬元超過當次交易公告土地現值 40 萬元部
分，屬當次交易不得自房地交易所得額減除之土地漲價總數額，不得減除；但該部分繳納之土地
增值稅，可列為費用。
二十二、 申報期限及檢附文件為何？
答：應檢附申報書、契約書影本及其他有關文件，併 交易年度營利事業所得稅辦理結算申報。
